Vodic za iznajmljivace

Kupnja, gradnja, adaptacija turistickih smjestaja

09.Rujan.2007 (Nedjelja 18:36)

Cesto sam bio u situaciji, da se od mene trazi misljenje o isplativosti takve vrste ulaganja. Odmah mogu reci da nema formule po kojoj se ta investicija moze izracunati, pa dobiti crno-bijeli rezultat DA ili NE.Prvo je bitno znati dali je ta investicija kratkorocna, dugorocna, velika ili mala. Dali ste sposobni nositi se sa takvom vrstom investicije iz svojih redovnih primanja?Ljudi se cesto zanesu jednostavnim izracunom: imam jedan apartman koji mi godisnje donese npr. 4500 Eura, ako bi ih imao 6 to je 27.000 Eura godisnje i placati cu kredit bez problema. Taj racun nije bas tako jednostavan i uglavnom ne drzi!

Turizam je djelatnost koja ovisi o mnogim faktorima, pa je predvidjanje slijedece sezone puko nagadjanje u kojem se koriste pokazatelji iz prethodnih godina i trendovi porasta (koji ne kazu uvijek bas pravu istinu, jer se uglavnom relativiziraju na prihode iz ukupne djelatnosti, sto znaci: ako su ovu godinu dobro radili hoteli, ne znaci da su dobro radili i privatni smjestaji) Trendovi se iz godine u godinu mijenjaju. Kada sam ja poceo sa radom, trend su bile sobe sa doruckom, pa sobe sa tusem, pa vise nitko nije trazio sobu, nego svi apartman, pa se sada iz trenda apartmana polako okrece prema kucama za odmor i all-inclusive hotelima.Takodjer ne treba zaboraviti da konkurentske turisticke drzave ne spavaju. Grcka, Spanija, Italija, Francuska, Turska...sve one turizam vec odavno drze za biznis i na svaki nacin zele uzeti dobar dio kolaca.Sa druge strane, gradnja apartmana u nasoj zemlji je OGROMNA. Ipak je gradjevinski biznis prema mnogim pokazateljima jos uvijek br. 1

Prema jednom podatku, sibenska opcina je za sezonu 2006 imala 500% vise apartmana, nego 2005! Sada pokusajte napraviti realniju racunicu. Prosjek duzine boravka u apartmanu za 2005 je bio cca. 10 dana, sto znaci da ako racunamo sezonu od 2 mjeseca (iako je prema podacima HTZ-a za 2005 iskoristenost apartmana bila cca 35 dana, izracun pausala se bazirao na 2 mjeseca), trebamo imati 6 smjena gostiju. Prosjek su obitelji sa cca. 3 clana (zaokruzujem da ne bude 3.45 clanova) i dolazimo do broja od 18 ljudi koji su prosli kroz taj apartman.Idemo na sibensku opcinu: Prema podacima je 2005 u toj zupaniji boravilo 1.485.000 gostiju (izvor na http://press.croatia.hr)Da su svi isli u apartmane, bilo bi popunjeno 82.500 apartmana.U 2006 je doslo samo 4% vise gostiju u odnosu na 2005, znaci 1.560.000!Znaci popunilo bi se 9.750 apartmana (svega 10-ak posto vise apartmana, a gdje je 500%).Ne zaboravite da su hoteli ipak prvi po broju gostiju i nocenjima!Stoga je za ocekivati da ce vecina novosagradjenih apartmana ostati prazna, tj. gosti ce se rasporediti i po novim apartmanima na nezadovoljstvo iznajmljivaca.

Sa druge strane imamo i prodaju apartmana strancima. Dio njih radi i legalno, preko poduzeca, obrta i sezonskih dozvola za rad, ali i veliki broj ih radi po sistemu prijatelja i rodbine. Zarade od tih apartmana ne prikazuju ni ovdje, a ni u svojoj zemlji. Zlatni Eldorado! Iako se uredno knjizio prolaz tih gostiju kroz granicu, cesto se dogodi da se putem "izgube". Dakle uzmite u obzir i nelojalnu konkurenciju, koja je jos uvijek jaka.(citav clanak se nalazi ovdje )Nikako Vas ne zelim odvratiti od gradnje, samo skrecem paznju na neke bitne cinjenice u stvaranju realne slike.Ulog u adaptaciju starog apartmana ili kuce se svakako isplati, narocito ako je to nekretnina koja ima dobru poziciju, a lezi neiskoristena (uz uvjet da mozete financijski podnjeti kredit za adaptaciju, tj. adaptirajte u okviru svojih mogucnosti).

Ako tek planirate gradnju:
Procitajte i ovaj clanak (interwiev sa min. Dropulic) na stranicama ministarstva zastite okolisa
Osmislite sadrzaje koji ce biti dio okucnice. Parkiralisno mjesto za svaki od apartmana, mjesto za rostilj i manji vanjski sudoper sa radnom povrsinom, zabavni dio za djecu, zelenu povrsinu sa ukrasnim biljem ili grmljem, ako ste blizu plaze i mjesto za vrtni tus grijan suncevom toplinom (pridonijeti ce znatnoj ustedi energije), mozda prostor pored rostilja sa drvenom klupom i stolom.Planirajte vece terase i balkone, na koje moze stati balkonska garnitura, te da je moguce slobodno kretanje po terasi i ako svi sjede. Obavezno racunajte na tende i sjenila ako ste na suncanoj strani, jer to ce uciniti apartman/sobu ugodnijim za boravak i donjeti ustede kod koristenja klime. Mislite i na zastitne mreze za prozore protiv muha i komaraca. Osim ugodnijeg boravka, ustedjeti ce vam i vrijeme za bojanje apartmana slijedece sezone.U kuhinji planirajte kuhinjsku napu sa ventilacijskom cijevi koja vodi van apartmana. (Cesti su experimenti gostiju sa pripremama riba i skoljki, pa to ostavlja neugodan miris, a za slijedecu smjenu gostiju necete imati vremena prati zavjese). Planirajte dovoljan broj kuhinjskih elemenata i radnih povrsina, te hladnjak sa zamrzivacem (radije veci nego manji, ali svakako da bude primjeren za broj gostiju koji se moze smjestiti u apartman). TV sa satelitom je postao standardni dio opreme. Ako za dnevni boravak uzimate kauc ili krevet na razvlacenje, obratite paznju da u razvucenom polozaju nema velike grbe i pregibe, te da nije pretvrd i da je jednostavan za sklapanje i rasklapanje. Ako ga uzimate za dvije osobe, obratite paznju da bude barem 170x190 cm, jer ljeti nije ugodno spavati zbiven ma kako nam bila draga osoba do koje lezimo. Dimenzije spavace sobe moraju biti takve da stane bracni krevet sa nocnim ormaricima, garderobni ormar, manji pisaci stolic i ormaric sa make-up ogledalom. Neke turisticke zajednice vec propisuju dimenzije soba kao uvjet za dobivanje odredjenog broja zvijezdica kod kategorizacije. Stoga se raspitajte o tome u svojoj turistickoj zajednici (kazu da je bolje dva puta mjeriti, nego dva puta rezati).
U kupatilo svakako racunajte sa kadom koja ce imati kabinu. Na ovaj nacin ce kod tusiranja podovi ostati suhi i izbjeci ce se puno mogucnosti za ozljede. Obratite paznju na podne obloge.Moraju biti lake za odrzavanje, da nisu klizave. Izbjegavajte tapete, tepisone, itisone...

koristite prirodne materijale cim vise u svijetlim tonovima, jer ce oni osvjeziti i vizuelno povecati prostor.Obratite paznju na zvucnu izolaciju izmedju apartmana. Kod gradnje veceg broja apartmana, mislite na centralno zagrijavanje sanitarne vode i po mogucnosti o iskoristavanju solarne energije.

Ako vec jeste u tom poslu, pratite svoju konkurenciju da zadrzite korak i pratite trendove. U posljednje tri godine, niti jedan gost mi nije izrazio zelju za ljetovanjem u sobi sa zajednickim tusem. Ako imate takvu, vrijeme je za adaptaciju!

O adaptaciji necu previse govoriti, jer je to subjektivna stvar, ali mogu preporuciti nekoliko linkova gdje mozete saznati o uredjenju interijera. Kod uredjenja interijera uvijek mislite na odrzavanje.

Linkovi:
http://www.ikea.com/
http://www.za-dom.com/
http://www.saranoa.hr
http://www.dekor-magazin.com/
http://www.kupaonice.com
http://www.mmdesign.hr
http://www.dulux.co.uk/
http://www.arclinea.it/
http://www.lago.it/
http://www.busnelli.it/
http://www.muranodue.com
http://www.marchicucine.com/
http://www.cinius.com/
http://www.interluebke.de
http://www.livingathome.de
http://www.hgtv.com/